龙湖在2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付，主要是基于企业较为多元稳定的收入结构、审慎的投资策略以及健康的财务状况。
◎ 文 / 房玲、洪宇桁
8月7日，龙湖集团启动针对今年12月到期的92亿港元海外银团贷款分批提前偿还计划，目前已完成首笔11亿港元偿付。在房企，尤其是民营房企，纷纷陷入流动性困局的当下，龙湖的表现让人眼前一亮，龙湖这么做的底气又在哪里呢？
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2025年至今已累计兑付超百亿公开债券
债务到期结构优化
事实上，龙湖集团除了本次宣布的92亿港元海外银团贷款分批提前偿还计划之外，2025年至今已累计兑付公开债券超百亿元，还多次采取提前兑付策略，展现出了强大的债务管理能力。如1月份提前兑付“22龙湖01”和“20龙湖02”合计39.77亿元，8月份提前兑付“20龙湖06”9.5亿元，这种主动的债务管理方式可以显著增强投资者信心，在当前的市场环境下较为少见。
在积极主动兑付债券的同时，龙湖的债务结构也在持续优化。2027年之前集团已无境外债到期，境内债券到期分布合理。2025年龙湖还有两笔共35亿元的中期票据到期，其中企业已经在7月底开始计划提前兑付11月到期的20亿元中期票据，2026年和2027年每年到期债券均约为24亿元左右，这种长期、均衡的债务结构为集团提供了更大的财务灵活性。
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多元化经营+精准投资+稳健的财务策略
助力龙湖穿越周期
龙湖集团之所以能够稳步推进债务的提前兑付，保障财务安全，与企业的经营、投资以及财务策略等多方面的息息相关。整体看来，有以下几点：
1.多元化的收入结构与稳定的经营性现金流
龙湖集团“开发+运营+服务”三大业务板块的协同发展，为其提供了多元化的收入来源。根据企业的公开披露，2025年1-7月集团实现了合约销售额410.1亿元，经营性收入达154.5亿元（不含税，下同），其中运营业务(主要为商业地产运营)收入81.9亿元，服务业务(主要为物业管理等)收入72.6亿元。经营性业务产生的现金流具有持续性和稳定性特点，为债务偿付提供了坚实基础，同时也能带来更多的融资渠道。
2. 畅通的融资渠道与审慎的财务政策
根据龙湖2024年业绩会的披露，企业在2024年全年抓住政策红利实现了经营性物业贷款净增299亿元，预计2025年将净增100亿元以上（上半年已净增35亿元），同时国内长租贷款预计新增15亿元。这些经营性融资与资产直接挂钩，成本也相对较低，进一步强化了集团的资金实力。
此外，龙湖集团长期坚持稳健财务策略，2024年底净负债率仅为51.7%，在手现金达494.2亿元，现金短债比达1.63倍，持续保持“三道红线”绿档。再加上相对于其他民营房企而言，龙湖的融资渠道仍然保持着相对的畅通，在低成本经营性融资的助力下，2024年底集团平均融资成本仅为4.0%，平均合同借贷年期达10.27年。这种自律的财务管理使龙湖在行业调整期保持了较强的财务弹性，为债务兑付提供了充足缓冲。
3. 精准的投资策略与高效的资产运作
在投资方面，2025年1-8月龙湖集团的拿地投资仍然保持高度选择性，聚焦核心城市优质地块，因此拿地总量较少，仅在上海、苏州和贵阳获取了三个项目，总价约21.13亿元，其中上海项目还是和建华置地联合获得。这种精准投资策略避免了资金沉淀在低效项目上，提高了资金使用效率。
在精准拿地的同时，龙湖还通过资产优化配置提升资金效率。如2024年底，加拿大养老金计划投资委员会将其与龙湖合作的四个天街项目49%权益出售给大家保险集团，龙湖从中获得约12.03亿元收益，这类资产运作也在一定程度上增强了集团的资金实力。
整体看来，龙湖在2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付，主要是基于企业较为多元稳定的收入结构、审慎的投资策略以及健康的财务状况。未来随着龙湖集团债务规模的持续压降（预计2025年底降至1400亿元左右），其财务结构将更加稳健。在房地产行业新发展模式下，龙湖以品质为核心的战略定位和稳健的财务管理，有望使其在行业转型中进一步巩固竞争优势。
